房價曾經(jīng)堪比CBD的通州樓市在“限購令”的強勢打壓下，漸漸淪為京城樓市的“棄兒”，市值百億以上的近2萬套積壓樓房足夠銷售7年之久，嚴重萎縮的需求讓開發(fā)商想出了“高低價”銷售的捂盤新招。

    2萬套庫存夠賣7年

    通州樓市自去年“國十條”樓市調(diào)控政策出臺后，成為北京樓市的“重災(zāi)區(qū)”。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月24日，通州最近1年來預(yù)售的項目合計為30個，提供的房源套數(shù)合計10695套，而簽約套數(shù)僅為3090套，新增積壓房源超過7千套，而截至2010年10月，通州期房住宅庫存為14501套。

    而北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通州商品房住宅庫存已經(jīng)超過2萬套，占全市的比例已經(jīng)攀升到近3成，居各區(qū)縣之首。按照目前一年3000套左右的簽約量來計算，消耗2萬套庫存需要7年時間。

    開發(fā)商“高低價”開盤促銷

    人為減少供應(yīng)量是開發(fā)商盡快賣樓回籠資金屢試不爽的招數(shù)，但此前出臺的“一房一價”政策中明確規(guī)定，開發(fā)商必須一次性公布全部預(yù)售房源，這令開發(fā)商的“捂盤”不能再肆無忌憚。

    上有政策，下有對策，通州樓市的嚴重滯銷令急需回籠資金的開發(fā)商“急中生智”，通過“高低價”另類捂盤。北京晨報記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)于4月27日開盤的位于通州梨園鎮(zhèn)小街村的某正在預(yù)售的項目出現(xiàn)營銷新招，該項目共5棟住宅樓共計1478套，一次性全部預(yù)售，截至5月24日，已經(jīng)簽約326套，但奇怪的是，這326套房全部集中在一棟樓中，而其余4棟樓均是零成交。

    “現(xiàn)在我們主推A4號樓，開盤均價在一萬六七左右，部分房源的團購最低折扣是9.1折”，售樓人員告訴記者，其余四棟樓也在賣，但價格沒有優(yōu)惠，只有“全款9.8折”。當(dāng)記者以購房人身份詢問當(dāng)下主推的A4號樓如果賣完，接下來的樓盤優(yōu)惠力度是否會提高時，售樓處人員告訴記者，“不排除這種可能，有可能在A4號樓賣了七八成之后，后面房源的優(yōu)惠力度會加大�！�

    通州已處“降價前夜”

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，北京第三輪樓市調(diào)控政策執(zhí)行后，市場投機基本絕跡，而剛需中對價格敏感的部分購房者轉(zhuǎn)向房山等更具價格優(yōu)勢的區(qū)域，使得通州的需求銳減。

    “通州樓市在近年來的輪番炒作后已經(jīng)顯現(xiàn)出了明顯的過飽和狀態(tài)，在接下來的一個時期，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)樓盤外，多數(shù)項目銷售都會比較困難”，偉業(yè)我愛我家市場研究院日前發(fā)布的市場報告指出，在市場的重壓下，通州樓市已經(jīng)處于降價前夜。